Коли українка Ярослава Царенко винаймала житло в Норвегії, усе здавалося простим і зрозумілим, а умови оренди – вигідними. Але… Одна помилка перетворила оренду на дорогий урок і для орендаря, і для орендодавця.

Весною 2024-го українка Ярослава Царенкоз донькою переїхала з однієї комуни в іншу, бо знайшла там роботу. Відповідно, постало й питання оренди житла.

Пропозиція жінки, з якою вона познайомилася у ветклініці, здалася їй підходящим варіантом.

– Вона сказала, що облаштовує квартиру в підвалі будинку, але це займе певний час. Тому запропонувала тимчасово пожити в окремій кімнаті, – пригадує Ярослава.

Власниця кімнати, яка побажала залишитися анонімною, розповідає, що здала житлову площу, бо їй було «жалко українку з дитиною». Українка здалася їй порядною і справила гарне враження.

…і уклали договір

Оренда кімнати коштувала 5 500 крон на місяць. Тож за два місяці Ярослава внесла депозит 11 000 крон. Однак гроші перевела не на окремий, а на особистий рахунок орендодавця.

– Коли ми оформляли договір і обговорювали депозит, власниця будинку сказала, що відкриття депозитного рахунку потребує комісії, тому краще переказати гроші на її особистий рахунок, –  розказує Ярослава.

Проте власниця стверджує протилежне: кошти були переведені на її особистий рахунок за ініціативи українки.

– Вона казала, що їй так зручніше. Вона не хотіла відкривати окремий рахунок для депозиту. Це був її вибір, – пояснює власниця житла.

Чи розуміли обидві жінки, що такий депозит має приховані ризики? Напевно. Але все ж вдарили по руках та уклали договір оренди житла, шаблон якого взяли на finn.no.

Побутові суперечки

Оренда житла передбачає не лише юридичні зобов'язання, а й дотримання побутових правил.  У цьому випадку між власницею та орендаркою виникали непорозуміння.

– Я просила Ярославу та її дитину не ходити газоном, а користуватися асфальтованою доріжкою. Вона погоджувалася, але наступного дня вони знову йшли там же. Крім того, у договорі був пункт, де йшлося про правила порядку. Та попри мої зауваження, у кімнаті вони не підтримували чистоту, – розповідає власниця.

Натомість Ярослава вважає, що орендодавець «порушувала її особисті кордони».

– У контракті було написано, що орендодавець мав право контролювати чистоту в моїй кімнаті. Але я вважаю, що орендодавець не мав права входити до кімнати, яку я орендувала, за винятком екстрених випадків, – переконана українка.

Крім того, власниця стверджує, що в будинку засмітилася труба, що спричинило протікання, і пов’язує це з поведінкою доньки орендарки.

– Одного дня я повернулася додому й виявила, що в підвалі крапає вода зі стелі. Я переконана, що проблема виникла через те, що дитина кинула щось у зливну трубу, – каже власниця.

Ярослава категорично не погоджується і вважає, що це не її відповідальність.

– Власниця казала, що я повинна відшкодувати ремонт. Хоча це старі труби, і можливо їм прийшов час зламатися. Я вважаю, що засмічені труби – це життєва ситуація і подібні витрати мають бути закладені у вартість оренди, – наполягає українка.

Ремонтні збитки

Згодом Ярослава знайшла іншу квартиру і вони з донькою переїхали. Жінка каже, що не сплатила за останній місяць оренди, запропонувавши покрити його з депозиту. А решту суми власниця утримала, посилаючись на «пошкодження майна і завдані збитки».

– При виселенні власниця житла мала повернути мені 5 500 крон. Але цього не сталося. Тож це була моя помилка – переказувати депозит на її власний рахунок, – шкодує українка.

Натомість орендодавець наполягає, що цих грошей недостатньо, щоб покрити всі ремонтні витрати.

– Завдані збитки значно перевищують суму депозиту. Ремонт коштуватиме щонайменше 100 000 крон, – каже вона.  

Новий досвід

Як переконує власниця, вона здає житло не вперше і раніше подібних проблем з орендарями не мала. Однак після цього випадку її ставлення до оренди змінилося.

– Ця ситуація виснажила мене настільки, що я вирішила більше не здавати кімнату, –  каже вона.

Ярослава уже рік орендує інше житло. Каже, що завдяки попередньому невідрадному досвіду тепер зберігає депозит правильно.

– Ми використали платформу Hibel.no. Там можна відкрити депозит у Lea Bank. Мені надходили повідомлення про кожну дію: я перейшла за посиланням, я оформила депозит, гроші переведені, –  розказує вона.

Юридичні аспекти: як довести свою правоту

У компанії Husleie.no, яка займається управлінням нерухомості, акцентують, що правильно оформлений депозит захищає як орендаря, так і орендодавця.

Депозит – це гарантія, яку орендар надає для покриття несплаченої орендної плати, пошкоджень житла, витрат під час виселення, а також інших вимог, що випливають з договору оренди.

Сума депозиту не може перевищувати розмір орендної плати за шість місяців. Також можна домовитися, що депозит коригуватиметься відповідно до змін орендної плати.

Якщо орендодавець погодиться, орендар може скористатися гарантією депозиту – це гарантія, яку надає компанія.

Згідно із законом про оренду житла, депозит необхідно розміщувати на спеціальному депозитному рахунку в банку. Це означає, що орендодавець не може класти ці гроші на свій особистий рахунок чи використовувати їх з іншою метою.

Рахунок відкривається на ім’я орендаря, але кошти з нього можуть бути зняті лише за згодою обох сторін – або на підставі судового рішення.

Багато банків пропонують депозитні рахунки. Перед вибором варто перевірити комісії та умови. Відкрити рахунок має саме орендодавець, і він також оплачує можливі комісії за відкриття.

Якщо використовується депозитний рахунок, банк або його провайдер надасть чітку інформацію про правильну процедуру відкриття рахунку.

Перед вселенням бажано зробити фото та скласти акт приймання-передачі житла, щоб зафіксувати стан житла та наявні пошкодження. Краще пройтись квартирою чи будинком  разом з орендодавцем і подивитися, які пошкодження вже існують.

Орендар має право отримати депозит назад після завершення договору оренди, за умови що орендна плата сплачена, а житло передано у погодженому стані.

Орендодавець може утримати частину депозиту лише з поважної причини, наприклад, якщо є пошкодження, що не пов’язані зі звичайним зношенням.

Повернення депозиту має відбутися протягом розумного строку після виїзду.

Виплата депозиту потребує згоди як орендодавця, так і орендаря. Орендодавець не може безпідставно утримувати депозит. Якщо він робить це незаконно, то може бути зобов’язаний виплатити відсотки чи компенсацію.

Якщо орендодавець не повертає депозит:

• попросіть у нього письмове пояснення;
• надішліть письмове нагадування;
• зверніться до Husleietvistutvalget (Комітету з орендних спорів) або Forliksrådet (Примирної ради) по допомогу.

У разі незгоди справа може бути вирішена лише через суд.

Щоб уникнути суперечок, варто робити фото й складати акти як до початку, так і після оренди.

Шаблон договору

Норвезька рада споживачів рекомендує шаблон договору оренди.

Договір може бути заповнений в е-вигляді або роздрукований та заповнений вручну. Принаймні два примірники мають бути підписані обома сторонами.

Оренда житла – це не лише про комфорт, а й про юридичну безпеку, взаємну повагу та відповідальність. Дотримуючись цих правил, можна уникнути проблем, зберегти гроші й нерви.